Le diagnostic amiante : une obligation du vendeur de bien immobilier.

 

Les propriétaires de biens immobiliers dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 doivent effectuer des recherches relatives à la présence d'amiante dans les matériaux et produits. Pour les immeubles en copropriété il concerne les parties communes et les parties privatives.

 

Le diagnostic amiante doit être effectué par un expert qui délivrera à l'issue de son expertise un certificat amiante.

 

Ce constat doit être annexé à toute promesse unilatérale de vente et à tout contrat de vente. A défaut, le vendeur est responsable de la garantie des vices cachés à raison des vices constitués par la présence d'amiante dans les éléments de construction.

 

Le diagnostic de performance énergétique.

 

Le concept de diagnostic de performance énergétique (DPE) pour les bâtiments est issu de la directive européenne 2002/91 du 16 décembre 2002 sur la performance énergétique des bâtiments, qui demande aux Etats membres de renforcer la réglementation des bâtiments neufs, de mettre en place des réglementations lors des rénovations, d'instaurer l'inspection des chaudières et des systèmes de climatisation et de rendre obligatoire l'établissement d'un certificat de performance énergétique (appelé ultérieurement par la France, diagnostic) à la vente, à la location et à la construction.

 

Le ministère de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement a publié le vendredi 15 septembre 2006, avec le ministère délégué à l'industrie, le décret permettant la réalisation des diagnostics de performance énergétique dans les bâtiments. Deux arrêtés d'application, datés du 15 septembre 2006, ont été publiés au Journal officiel du 28 septembre 2006.

 

Ce diagnostic, réalisé par un professionnel, permet d'identifier les consommations prévisionnelles d'énergie des logements et des bâtiments mis en vente.

La lecture du diagnostic de performance énergétique sera facilitée par une estimation chiffrée en euros et par l'utilisation de la double étiquette suivante :

 

• une étiquette pour connaître la consommation d'énergie (comme pour l'électroménager et désormais les voitures)
• une étiquette pour connaître l'impact de ces consommations sur l'effet de serre.

 

Cette estimation des consommations d'énergie sera établie sur la base d'un diagnostic effectué selon une méthode approuvée par le ministère ou bien sur la base des consommations constatées sur 3 années. Outre cette estimation, le diagnostic comprendra également des recommandations techniques qui permettront au propriétaire de repérer les travaux les plus efficaces pour économiser l'énergie.

 

Bien entendu, les consommations réelles des bâtiments dépendront très directement des conditions d'usage et de la température effective de chauffage ; ces estimations ne pourront ainsi constituer une garantie contractuelle, mais elles permettront une comparaison objective de la qualité des logements et bâtiments mis en vente.

 

Le diagnostics Loi Carrez : garantie de la superficie d'un bien.

 

Depuis 1997, la vente d'un lot de copropriété qui représente une superficie supérieure à 8m² vous oblige à indiquer la superficie privative lors de la signature de votre promesse de vente (compromis de vente). Sont exclus de cette mesure : les garages, les caves, et les emplacements de parking.

 

Si cette superficie n'est pas mentionné dans votre promesse de vente, alors l'acquéreur peut invoquer la nullité de la vente dans le mois qui suit la signature de l'acte définitif ; bien évidemment il perd ce droit lorsque la superficie figure dans l'acte de vente définitif.

 

Afin d'éviter toute mise en cause par le futur acheteur, il est préférable de s'adresser à un à un professionnel du mesurage pour effectuer votre diagnostic loi Carrez selon la législation en vigueur. L'intervention d'un expert en diagnostic de mesurage donne lieu à l'édition d'un certificat loi carrez.

 

Toutefois, si la surface mentionnée est inférieure d'au moins 5 % à la surface réelle, l'acquéreur dispose d'un an, à compter de la signature de l'acte définitif, pour obtenir une diminution de prix proportionnelle à la surface manquante. Cette diminution de prix se traduit par le remboursement d'une partie des sommes versées. Il est donc indispensable de faire effectuer le diagnostic loi Carrez par un professionnel dûment accrédité qui dispose d'une assurance en responsabilité civile qui protège le vendeur en cas de surévaluation de la surface déclarée.

 

Le diagnostic plomb : le risque d'accessibilité.

 

Un Constat des risques d'exposition au plomb (CREP) a pour objectif la prévention et l'information vis-à-vis du plomb dans les peintures en cas de vente d'un bien mobilier. Tout vendeur de tout ou partie d'immeuble à usage d'habitation construit avant le 1er janvier 1949 et situé dans une zone à risque d'exposition au plomb délimitée par le Préfet (dans le Rhône, la totalité du département est concernée) est tenu d'annexer à la promesse ou au contrat de vente un état des risques d'accessibilité au plomb réalisé par un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié en diagnostic plomb.

 

A défaut, aucune clause d'exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison des vices constitués par le risque d'exposition au plomb.

 

Si ce diagnostic plomb révèle la présence de revêtements contenant du plomb, il lui est annexé une note d'informations générales à destination du propriétaire, lui indiquant les risques de tels revêtements. Ce diagnostic plomb est alors communiqués par le propriétaire aux occupants, aux entreprises amenées à intervenir dans les locaux et sont tenus à la disposition de l'administration.

 

Si le diagnostic plomb révèle une accessibilité au plomb, le propriétaire en transmet, de plus, une copie au Préfet (Direction Départementale de l'Equipement).

 

Le diagnostic termite ou état parasitaire (termites et insectes xylophages).

 

La loi du 8 juin 1999 impose à tous les occupants et propriétaires d'un bien immobilier bati ou non bati (terrains), ou du syndic de copropriété pour les parties communes, de déclarer en mairie la présence éventuelle d'insectes xylophage (termites notamment) dès qu'il en a connaissance.

 

Ainsi, lors de la vente d'un bien immobilier, un état parasitaire (communément appelé diagnostic termite) du bâtiment de moins de trois mois doit être joint à l'acte définitif.

 

Ce diagnostic termite, ou état parasitaire, n'est pas obligatoire dans toutes les communes de France, bien le nombre de zones infestées ne cessent d'augmenter, mais dans le cas où ce bien est situé sur une commune ayant fait l'objet d'une déclaration préfectorale, ce diagnostic termite, ou état parasitaire, revêt alors un caractère obligatoire.

 

A défaut, la vente ne sera pas nulle, mais le vendeur qui ne satisfait pas à cette obligation pourra être tenu responsable au titre des vices cachés auprès de l'acheteur et passible d'une amende.

 

Diagnostic d'état des risques naturels et technologiques.

 

Le diagnostic des risques naturels et technologiques concerne toute transaction immobilière. Il doit être annéxé à tout type de contrat de location écrit, de réservation d'un bien en l'état futur d'achèvement, de la promesse de vente ou de l'acte réalisant ou constatant la vente d'un bien immobilier ou non bâti.

 

Le diagnostic gaz.

 

Comme stipulé par le texte de loi n. 2003-8 du 03/01/2003 et à compter du 1er novembre 2007, le vendeur d’un logement équipé d’une installation intérieure au gaz naturel datant de 15 ans ou plus devra produire un diagnostic immobilier spécifique (diagnostic gaz) de cette installation lors de la vente privative du bâtiment (maison, appartement, studio…)

 

Le diagnostic électrique.

 

Le diagnostic électrique deviendra obligatoire à compter du 1er janvier 2009.

 

Evoqué depuis bientôt un an, on en a aujourd'hui la certitude : un nouveau diagnostic immobilier s'apprête à intégrer le dossier de diagnostic technique ; il s'agit du diagnostic électrique.

 

A la lecture d'un décret d'application publié au Journal Officiel le jeudi 24 avril, le dossier de diagnostic technique (répertoriant chaque certificat de conformité obligatoire lors de la transaction d'un bien immobilier) devrait donc accueillir en son sein le diagnostic électrique dès le 1er janvier 2009 aux côtés du diagnostic amiante, du diagnostic plomb, du diagnostic DPE et autre diagnostic gaz.

 

Le diagnostic immobilier électrique s'appliquera uniquement lors de la vente d'un bien immobilier, qu'il s'agisse d'une maison ou d'un appartement, et s'attachera à évaluer l'état et le bon fonctionnement de toute installation électrique datant de plus de 15 ans. Le diagnostiqueur certifié en charge de l'expertise aura soin de vérifier « les parties privatives des locaux à usage d'habitation et leurs dépendances, en aval de l'appareil général de commande et de protection de l'installation électrique propre à chaque logement, jusqu'aux bornes d'alimentation ou jusqu'aux socles des prises de courant. L'état de l'installation intérieure d'électricité porte également sur l'adéquation des équipements fixes aux caractéristiques du réseau et sur les conditions de leur installation au regard des exigences de sécurité. » (extrait du décret n. 2008-384 du 22 avril 2008 relatif à l'état de l'installation intérieure d'électricité dans les immeubles à usage d'habitation).

 

D'une durée de validité de 3 ans, le diagnostic immobilier électrique visera également à s'assurer de la présence de plusieurs dispositifs de sécurité dont les caractéristiques devront être clairement mentionnées. Ainsi, « appareil général de commande et de protection », « dispositif différentiel de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre », « dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs (sur chaque circuit) », « liaison équipotentielle et installation électrique adaptées aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche » feront l'objet d'une attention toute particulière.

 

Enfin, le diagnostic électrique devra révéler tous « matériels électriques inadaptés à l'usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension, les conducteurs non protégés mécaniquement ».

 

Etat de conformité de la sécurité d'une piscine.

 

Depuis la loi du 3 janvier 2003, et ce afin de lutter contre les risques de noyade, la législation impose des normes de sécurité piscine bien précises : - 1er janvier 2004 : qu'elles soient à usage individuel ou collectif, les piscines privées nouvellement construites devront être pourvues d'un dispositif de protection répondant tout autant à la nouvelle réglementation des normes de sécurité de piscine qu'à un respect du confort et de la qualité d'utilisation. - 1er mai 2004 : les piscines existantes des locations saisonnières devront également être pourvues d'un tel dispositif de mise en sécurité. - 1er janvier 2006 : ces normes de sécurité de piscine devront équiper toutes les autres piscines existantes.

 

4 types de mise en sécurité de piscine :

 

• Les barrières de protection doivent répondre à la réglementation relatif à la sécurité piscine en empêchant qu'un enfant de moins de 5 ans puisse accéder au bassin sans l'aide d'un adulte.

• Les couvertures doivent pouvoir éviter l'immersion d'un enfant de moins de 5 ans.

• L'abri procède de la sécurité piscine en rendant inaccessible le bassin aux enfants de moins de 5 ans.

• L'alarme doit disposer d'un système de mise en route qu'un enfant de moins de 5 ans ne pourra pas arrêter pour pouvoir être en conformité avec la réglementation sécurité piscine.

 

Tous ces dispositifs de sécurité pour piscine doivent être homologués Normes Afnor et être installés avant la première mise en eau de la piscine.

 

En ce qui concerne l'installation d'un dispositif de sécurité pour piscine, la responsabilité en incombe au propriétaire s'il s'agit d'une piscine déjà existante ou au maître d'ouvrage dans le cas d'une nouvelle piscine. En cas de non respect des normes de sécurité, le responsable encoure une amende de 45 000 euros ainsi que des sanctions pénales.

 

 

Source : Le diagnostic immobilier.com / Diagnostic Expertise ( 28/04/08, 12:00 )